Os dejo un informe de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman sobre el mercado Industrial-Logístico en Madrid y Barcelona, que puede ser bastante interesante para comprobar la importancia del mismo, y las cifras que se manejan:
*Fuente:http://noticiaslogisticaytransporte.com/logistica/25/03/2014/la-demanda-de-naves-logisticas-de-madrid-aumenta-un-1513/16618.html
Informe del Mercado Industrial-Logístico de Madrid y Barcelona 2013.
La inversión alcanza los 98,5 millones de euros, el doble que la cifra registrada en 2012.
La inversión en el mercado logístico sale a flote. La inversión en Madrid y Barcelona ha registrado un total de 98,5 millones de euros durante 2013, cifra que duplica a la del período anterior. Esta es una de las conclusiones del Informe del Mercado Industrial-Logístico, estudio realizado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, en el que se precisa que el sector ha sido impulsado por dos grandes operaciones con volúmenes de 47 millones de euros y 25 millones de euros, mientras que el resto de las operaciones han tenido un valor que oscila entre los dos y los seis millones de euros.
El informe indica que, especialmente en el segundo semestre de 2013, se ha observado una importante actividad inversora promovida por la percepción de un cambio en el ciclo económico o de su proximidad a una mejora. En este sentido, se ha generado una mayor confianza en la situación del país y se han alcanzado unos niveles de precios (valor capital) muy atractivos para los inversores. Un moderado optimismo que, sumado a unas previsiones de crecimiento del PIB y del consumo, permitiría la estabilización de las rentas en el corto plazo, así como un crecimiento en el medio y un ajuste en la tasa de rentabilidad inicial, lo que conllevaría a un aumento en los precios.
El estudio de Aguirre Newman aclara que, a pesar del incremento en el volumen de inversión, la actividad sigue condicionada por la elevada cautela para invertir dado el riesgo de España, las dificultades de acceso a financiación y la incertidumbre sobre la velocidad de la salida de la recesión. Factores que, así como en años anteriores, han generado desencuentros entre las expectativas de los vendedores y las ofertas de los compradores activos en el mercado.
Durante 2014, se prevé que se consolide la materialización de importantes operaciones por parte de los inversores institucionales y privados, quienes se verán animados a invertir por las oportunidades que ofrece un mercado bajista y el conocimiento local del mercado. En este sentido, el estudio aclara que habrá oportunidades para aquellos inversores que sean capaces de tener una mayor perspectiva y creatividad.
Una de las oportunidades que podrán encontrarse para el presente ejercicio es la existencia de activos de calidad que cuentan con un alto potencial de arrendamiento y que, actualmente, no tienen plena ocupación o sus contratos finalizan en el corto plazo. También será importante considerar la entrada de atractivos activos derivados de procesos de desinversión.
El informe puntualiza quedada la mejora del entorno económico, el retorno de la confianza al mercado, los valores capitales mínimos alcanzados en los mercados prime y una mayor actividad en el mercado de inversión? se espera una ligera presión bajista en la tasa de rentabilidad inicial exigida para los mejores activos prime, mientras que sus precios seguirán en el nivel registrado en 2013.
Mercado de Madrid
El mercado industrial-logístico de Madrid ha registrado un incremento en la demanda de naves logísticas por parte de los usuarios, pasando de 254.602 m² en 2012 a los 293.136 m² de 2013. Para el mismo período, el 88% de la contratación ha sido en alquiler (el 12% restante está relacionado con la absorción derivada operaciones de compraventa) y se ha ajustado el número de operaciones, pasando de 48 operaciones en 2012 a 30 en el pasado ejercicio.
El informe precisa que la superficie media contratada es de 9.771 m² por operación, casi duplicando los 5.471 m² observados en 2012. Un crecimiento que ha estado impulsado por el cierre de determinadas operaciones con gran volumen de superficie media contratada.
Asimismo, la disponibilidad de producto logístico ha mantenido una tendencia ligeramente decreciente en los últimos 12 meses. No obstante, la disponibilidad sigue siendo muy elevada, con un ratio en el entorno del 16% sobre un stock total de producto logístico de aproximadamente 6.000.000 m². Por tanto, la disponibilidad total de espacio listo para ser ocupado en el mercado logístico de Madrid y su área de influencia se sitúa en 961.967 m², frente a los 990.866 m² disponibles en 2012. A pesar de esto, se aprecia un déficit de naves logísticas de calidad que den respuesta a demandas de grandes superficies.
Con respecto a los precios, el informe de Aguirre Newman apunta que los precios de alquiler de salida de producto industrial han registrado un descenso del 19,5%, mientras que las de naves logísticas han caído un 13,7% respecto al 2012. Por su parte, los precios de salida de producto en venta han sido ajustados en un 21,5% en relación con el período anterior. En este sentido, se observa una aceleración en el ajuste de los precios medios, tanto de alquiler como de venta, especialmente en aquellos mercados más alejados de Madrid capital.
Así como ha ocurrido en los últimos años, en 2013 no se han desarrollado nuevos proyectos logísticos de carácter especulativo, debido a la incertidumbre que provoca la situación del mercado y la alta disponibilidad existente, así como la escasez de financiación para los proyectos sin inquilinos. Una tendencia que también está presente en Barcelona.
Mercado de Barcelona
En Barcelona, el espacio logístico se ha visto ajustado en un 19% tras los buenos niveles de contratación alcanzados en 2012. Para el pasado ejercicio, la absorción de los espacios logísticos ha alcanzado un total de 304.751 m², frente a los 374.709 m² y 355.053 m² registrados en 2012 y 2011, respectivamente. En el informe también se indica que la actividad en esta zona se ha mantenido estable, con el cierre de 45 operaciones en 2013 con respecto a las 44 del año anterior. Sin embargo, la superficie media contratada ha descendido, considerablemente, al situarse en niveles cercanos a los 6.772 m² por operación.
La disponibilidad de producto logístico se ha situado en 556.150 m². Con un stock logístico disponible concentrado, principalmente, en el Camp de Tarragona (el 24% de la disponibilidad total), en el Bages y en las áreas logísticas de la primera corona. Por su parte, Barcelonés, Baix Sud de Llobregat, Vallés Oriental y Vallés Occidental han incrementado su superficie disponible, respecto al año 2012. Mientras que la tasa de disponibilidad se sitúa, aproximadamente, en el 17%, teniendo en cuenta que el stock de producto logístico es de unos 3.100.000 m².
La evolución de los precios de alquiler (precios de salida) de producto industrial en el periodo analizado ha mostrado un descenso del 5,8% respecto al año 2012, a la vez que los de las naves logísticas han caído un 5,2% y los de productos en venta han disminuido un 5,9%. Por lo que, en general, los ajustes han sido menores que los observados en el anterior período analizado.
Madrid-Barcelona 2014
A pesar de las previsiones de mejora económica, se estima que el consumo privado para este año siga siendo moderado, por lo que parece complicado pensar en fuertes incrementos de la producción industrial, ni de las necesidades de almacenamiento y distribución. En este sentido, se prevé que, como en años anteriores, la mayor parte de la demanda esté liderada por procesos de reubicación. No obstante, se puntualiza que hay nichos de mercado activos en la búsqueda de espacios para crecer, así como compañías industriales que buscan aprovechar las oportunidades que está ofreciendo el mercado.
El gran cambio para 2014 está en la promoción de nuevos proyectos, un área que pudiera abrirse a lo largo del año. Especialmente, en aquellos proyectos llave en mano para aquellas demandas que, por tipología o superficie, no pudieran satisfacer con el stock actual. Lo que permite prever que el desarrollo esté centrado en naves de gran tamaño, a partir de 20.000 m², y naves tipo cross docking.
La inversión alcanza los 98,5 millones de euros, el doble que la cifra registrada en 2012.
La inversión en el mercado logístico sale a flote. La inversión en Madrid y Barcelona ha registrado un total de 98,5 millones de euros durante 2013, cifra que duplica a la del período anterior. Esta es una de las conclusiones del Informe del Mercado Industrial-Logístico, estudio realizado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, en el que se precisa que el sector ha sido impulsado por dos grandes operaciones con volúmenes de 47 millones de euros y 25 millones de euros, mientras que el resto de las operaciones han tenido un valor que oscila entre los dos y los seis millones de euros.
El informe indica que, especialmente en el segundo semestre de 2013, se ha observado una importante actividad inversora promovida por la percepción de un cambio en el ciclo económico o de su proximidad a una mejora. En este sentido, se ha generado una mayor confianza en la situación del país y se han alcanzado unos niveles de precios (valor capital) muy atractivos para los inversores. Un moderado optimismo que, sumado a unas previsiones de crecimiento del PIB y del consumo, permitiría la estabilización de las rentas en el corto plazo, así como un crecimiento en el medio y un ajuste en la tasa de rentabilidad inicial, lo que conllevaría a un aumento en los precios.
El estudio de Aguirre Newman aclara que, a pesar del incremento en el volumen de inversión, la actividad sigue condicionada por la elevada cautela para invertir dado el riesgo de España, las dificultades de acceso a financiación y la incertidumbre sobre la velocidad de la salida de la recesión. Factores que, así como en años anteriores, han generado desencuentros entre las expectativas de los vendedores y las ofertas de los compradores activos en el mercado.
Durante 2014, se prevé que se consolide la materialización de importantes operaciones por parte de los inversores institucionales y privados, quienes se verán animados a invertir por las oportunidades que ofrece un mercado bajista y el conocimiento local del mercado. En este sentido, el estudio aclara que habrá oportunidades para aquellos inversores que sean capaces de tener una mayor perspectiva y creatividad.
Una de las oportunidades que podrán encontrarse para el presente ejercicio es la existencia de activos de calidad que cuentan con un alto potencial de arrendamiento y que, actualmente, no tienen plena ocupación o sus contratos finalizan en el corto plazo. También será importante considerar la entrada de atractivos activos derivados de procesos de desinversión.
El informe puntualiza quedada la mejora del entorno económico, el retorno de la confianza al mercado, los valores capitales mínimos alcanzados en los mercados prime y una mayor actividad en el mercado de inversión? se espera una ligera presión bajista en la tasa de rentabilidad inicial exigida para los mejores activos prime, mientras que sus precios seguirán en el nivel registrado en 2013.
Mercado de Madrid
El mercado industrial-logístico de Madrid ha registrado un incremento en la demanda de naves logísticas por parte de los usuarios, pasando de 254.602 m² en 2012 a los 293.136 m² de 2013. Para el mismo período, el 88% de la contratación ha sido en alquiler (el 12% restante está relacionado con la absorción derivada operaciones de compraventa) y se ha ajustado el número de operaciones, pasando de 48 operaciones en 2012 a 30 en el pasado ejercicio.
El informe precisa que la superficie media contratada es de 9.771 m² por operación, casi duplicando los 5.471 m² observados en 2012. Un crecimiento que ha estado impulsado por el cierre de determinadas operaciones con gran volumen de superficie media contratada.
Asimismo, la disponibilidad de producto logístico ha mantenido una tendencia ligeramente decreciente en los últimos 12 meses. No obstante, la disponibilidad sigue siendo muy elevada, con un ratio en el entorno del 16% sobre un stock total de producto logístico de aproximadamente 6.000.000 m². Por tanto, la disponibilidad total de espacio listo para ser ocupado en el mercado logístico de Madrid y su área de influencia se sitúa en 961.967 m², frente a los 990.866 m² disponibles en 2012. A pesar de esto, se aprecia un déficit de naves logísticas de calidad que den respuesta a demandas de grandes superficies.
Con respecto a los precios, el informe de Aguirre Newman apunta que los precios de alquiler de salida de producto industrial han registrado un descenso del 19,5%, mientras que las de naves logísticas han caído un 13,7% respecto al 2012. Por su parte, los precios de salida de producto en venta han sido ajustados en un 21,5% en relación con el período anterior. En este sentido, se observa una aceleración en el ajuste de los precios medios, tanto de alquiler como de venta, especialmente en aquellos mercados más alejados de Madrid capital.
Así como ha ocurrido en los últimos años, en 2013 no se han desarrollado nuevos proyectos logísticos de carácter especulativo, debido a la incertidumbre que provoca la situación del mercado y la alta disponibilidad existente, así como la escasez de financiación para los proyectos sin inquilinos. Una tendencia que también está presente en Barcelona.
Mercado de Barcelona
En Barcelona, el espacio logístico se ha visto ajustado en un 19% tras los buenos niveles de contratación alcanzados en 2012. Para el pasado ejercicio, la absorción de los espacios logísticos ha alcanzado un total de 304.751 m², frente a los 374.709 m² y 355.053 m² registrados en 2012 y 2011, respectivamente. En el informe también se indica que la actividad en esta zona se ha mantenido estable, con el cierre de 45 operaciones en 2013 con respecto a las 44 del año anterior. Sin embargo, la superficie media contratada ha descendido, considerablemente, al situarse en niveles cercanos a los 6.772 m² por operación.
La disponibilidad de producto logístico se ha situado en 556.150 m². Con un stock logístico disponible concentrado, principalmente, en el Camp de Tarragona (el 24% de la disponibilidad total), en el Bages y en las áreas logísticas de la primera corona. Por su parte, Barcelonés, Baix Sud de Llobregat, Vallés Oriental y Vallés Occidental han incrementado su superficie disponible, respecto al año 2012. Mientras que la tasa de disponibilidad se sitúa, aproximadamente, en el 17%, teniendo en cuenta que el stock de producto logístico es de unos 3.100.000 m².
La evolución de los precios de alquiler (precios de salida) de producto industrial en el periodo analizado ha mostrado un descenso del 5,8% respecto al año 2012, a la vez que los de las naves logísticas han caído un 5,2% y los de productos en venta han disminuido un 5,9%. Por lo que, en general, los ajustes han sido menores que los observados en el anterior período analizado.
Madrid-Barcelona 2014
A pesar de las previsiones de mejora económica, se estima que el consumo privado para este año siga siendo moderado, por lo que parece complicado pensar en fuertes incrementos de la producción industrial, ni de las necesidades de almacenamiento y distribución. En este sentido, se prevé que, como en años anteriores, la mayor parte de la demanda esté liderada por procesos de reubicación. No obstante, se puntualiza que hay nichos de mercado activos en la búsqueda de espacios para crecer, así como compañías industriales que buscan aprovechar las oportunidades que está ofreciendo el mercado.
El gran cambio para 2014 está en la promoción de nuevos proyectos, un área que pudiera abrirse a lo largo del año. Especialmente, en aquellos proyectos llave en mano para aquellas demandas que, por tipología o superficie, no pudieran satisfacer con el stock actual. Lo que permite prever que el desarrollo esté centrado en naves de gran tamaño, a partir de 20.000 m², y naves tipo cross docking.
Link: http://www.aguirrenewman.es/biblioteca_y_actualidad/notas_de_prensa/detalle_noticia_aguirre_newman_consultora_inmobiliaria.aspx?id=4698#.UzFPcfl5Pw4
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